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Fiscalité · Location meublée

La liasse 2031 en LMNP : ce qu'elle contient, ce qu'il faut relire avant de la déposer

Au régime réel simplifié, un loueur en meublé déclare son résultat sur une liasse : la déclaration n° 2031-SD, accompagnée du formulaire n° 2033-SD et de ses tableaux annexes. Si vous la déposez vous-même, vous la relisez avant de la signer. Ce guide décrit chaque pièce, les montants à vérifier (amortissements, déficits, report sur la déclaration de revenus) avec un exemple chiffré, puis le dépôt et la correction d'une erreur.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 8 octobre 2026 · Lecture : 9 minutes

Qu'est-ce que la liasse fiscale 2031 en LMNP ?

La liasse 2031 rassemble les documents par lesquels une entreprise soumise au régime réel simplifié déclare son résultat de l'année. Elle se compose de la déclaration n° 2031-SD et du formulaire n° 2033-SD (Cerfa n° 15948), qui contient les tableaux annexes. Un loueur en meublé au réel simplifié la dépose chaque année.

Le BOFiP pose l'obligation en ces termes :

« Les entreprises relevant du régime simplifié d'imposition doivent joindre à leur déclaration de résultats n° 2031-SD le formulaire n° 2033-SD (CERFA n° 15948) contenant les tableaux annexes suivants »
BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 90

La 2031 porte l'identification du déclarant et le résultat fiscal de l'exercice. Les tableaux 2033 détaillent la comptabilité qui conduit à ce résultat. Si vous venez de choisir le réel, le guide micro-BIC ou réel en meublé rappelle ce qui fait basculer d'un régime à l'autre.

Que contient chaque tableau 2033 ?

Le formulaire 2033-SD regroupe les tableaux annexes de la liasse : bilan simplifié, compte de résultat, immobilisations et amortissements, relevé des provisions et des déficits, valeur ajoutée, capital et participations. Pour un loueur en meublé, l'essentiel tient dans les trois premiers, où figurent le bien, ses amortissements, les loyers et les charges.

Le code général des impôts dispense de bilan les exploitants individuels du régime simplifié dont le chiffre d'affaires de l'année précédente reste sous un seuil : 189 000 € hors taxes pour les entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises ou de « fournir le logement », 66 000 € hors taxes pour les autres.

Les points à relire avant de signer

Avant de signer, vérifiez quatre choses : les totaux d'un tableau à l'autre, l'amortissement réellement déduit, l'origine d'un éventuel déficit et le résultat qui passera sur votre déclaration de revenus. Une erreur sur l'un de ces points change l'impôt de l'année ou celui des années suivantes.

Commencez par les totaux. L'actif du bilan égale le passif, les amortissements de l'année inscrits au tableau des immobilisations se retrouvent dans le compte de résultat, et le résultat du compte de résultat est celui que porte la 2031.

Contrôlez ensuite l'amortissement. En location meublée, l'amortissement du bien n'est admis en déduction que dans la limite du loyer de l'exercice, diminué des autres charges du bien.

« le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts »
Code général des impôts, article 39 C

Comparez donc l'amortissement de l'année au loyer moins les charges. S'il le dépasse, seule la part dans la limite est déduite. Relisez aussi, ligne par ligne, chaque immobilisation du tableau et son amortissement de l'année : le guide l'amortissement par composants en LMNP explique comment se construit chaque plan d'amortissement et ce que devient la part non déduite.

Regardez ensuite le signe du résultat fiscal. Puisque la déduction de l'amortissement est plafonnée au loyer diminué des autres charges, l'amortissement ne peut pas, à lui seul, faire apparaître un déficit fiscal. Si le résultat fiscal est un déficit, il doit venir de charges supérieures aux loyers : retrouvez-les au compte de résultat. Ce déficit de location meublée non professionnelle s'impute uniquement sur les revenus de cette même activité, au cours des dix années suivantes.

Gardez enfin la 2031 signée sous la main : son résultat, bénéfice ou déficit, est celui que porte votre déclaration de revenus n° 2042-C-PRO.

Un exemple chiffré

Un studio loué meublé au régime réel simplifié rapporte 12 000 € de loyers sur l'année. Les autres charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, comptabilité) s'élèvent à 4 500 €. Le tableau des immobilisations calcule 8 200 € d'amortissements pour l'année.

L'amortissement déduit est limité à 12 000 − 4 500 = 7 500 €. Les 700 € restants ne sont pas déduits cette année. Le résultat fiscal est nul.

À la relecture, le chiffre à contrôler est la part de l'amortissement déduite du résultat imposable : 7 500 €. Le résultat fiscal est nul, sur la 2031 comme sur la 2042-C-PRO. Un déficit fiscal de 700 € signalerait que la limite de l'article 39 C n'a pas été appliquée.

Le report du résultat sur la 2042-C-PRO

Le résultat de la liasse, bénéfice ou déficit, se reporte sur la déclaration de revenus n° 2042-C-PRO, quel que soit le régime d'imposition.

« Il est indispensable de reporter le résultat (bénéfice ou déficit) d'une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu (IR) sur la déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042-C-PRO), quel que soit le régime d'imposition »
impots.gouv.fr, question « Dois-je reporter mon résultat sur ma déclaration des revenus personnelle ? »

Au régime réel, les rubriques « régime réel » de la 2042-C-PRO sont préremplies avec les montants de la déclaration de résultats. Avant de valider votre déclaration de revenus, vérifiez que le montant prérempli est bien le résultat de la 2031 signée, qu'il s'agisse d'un bénéfice ou d'un déficit. Si le logement est passé de la location nue au meublé dans l'année, le guide passer de la location nue au meublé en cours d'année détaille cette première liasse et la déclaration des revenus fonciers qui l'accompagne.

Où et quand déposer la liasse ?

La liasse se dépose obligatoirement par voie électronique, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivant l'exercice. Si vous la transmettez par les téléprocédures EFI-RP ou EDI-TDFC, vous disposez de 15 jours calendaires de plus.

Pour l'exercice 2026, le 1er mai 2027 tombe un samedi : le deuxième jour ouvré est le mardi 4 mai 2027, et le délai supplémentaire mène au mercredi 19 mai 2027.

« les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu selon le régime simplifié d'imposition doivent […] souscrire leur déclaration de résultats obligatoirement par voie électronique et au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai […] Un délai supplémentaire par rapport aux délais légaux est accordé aux utilisateurs des téléprocédures pour réaliser la télétransmission de leurs déclarations de résultats. Ce délai est fixé à 15 jours calendaires au-delà de la date limite de dépôt des déclarations. »
BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230

Dans l'espace professionnel, les déclarations validées peuvent ensuite être modifiées.

Corriger une erreur après le dépôt

Une erreur découverte après le dépôt se corrige en déposant une déclaration rectificative, qui annule et remplace la précédente.

« Les informations et montants déclarés peuvent être modifiés en déposant une déclaration rectificative qui annulera et remplacera la précédente. »
impots.gouv.fr, question « Puis-je modifier les déclarations et/ou les paiements de mon entreprise validés dans mon espace professionnel ? »

Si la correction change le résultat, vérifiez que le montant prérempli sur la 2042-C-PRO suit. Une erreur sur les amortissements compte aussi au moment de revendre : le guide revendre un meublé : les amortissements reviennent dans la plus-value explique ce que deviennent alors les amortissements déduits.

Ce qui reste à préciser

Le seuil de dispense de bilan dépend de la nature de l'activité. Les textes cités ici ne disent pas, pour une location meublée de longue durée, si elle relève du seuil de 189 000 € (« fournir le logement ») ou de celui de 66 000 € ; la notice du formulaire 2033-SD et votre service des impôts des entreprises peuvent le confirmer.

Les tableaux 2033-F et 2033-G visent, d'après leurs intitulés, le capital et les participations d'une société. Les sources citées ici ne précisent pas s'ils doivent être joints, même vides, à la liasse d'un exploitant individuel. Elles ne disent pas non plus si le cadre des déficits reportables du tableau 2033-D concerne un loueur en meublé imposé à l'impôt sur le revenu. Sur ces deux points, consultez la notice du formulaire 2033-SD.

Le calendrier officiel de la campagne 2027 n'est pas publié à la date de ce guide. Les dates du 4 et du 19 mai 2027 sont calculées à partir de la règle du BOFiP ; vérifiez-les sur le calendrier fiscal au printemps.

Comment Quitus prépare votre liasse

Quitus produit la comptabilité complète d'une location meublée au réel à partir de la saisie de gestion : plan de comptes, immobilisations, amortissement par composants, journal, balance, bilan, compte de résultat, clôture d'exercice, FEC, jusqu'à la liasse 2031 et 2033. Les amortissements qui ne peuvent pas créer de déficit sont reportés, et Quitus distingue les amortissements déduits de ceux qui restent en report, ce qui donne directement le premier montant à relire.

Le rapprochement bancaire, par import des relevés ou connexion à la banque, vous propose chaque rapprochement et vous le validez d'un clic. Vous relisez la liasse et vous la déposez sous votre signature. Se pré-inscrire à la bêta.