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Fiscalité · Location meublée

L'amortissement par composants en LMNP, expliqué simplement

Au régime réel, un loueur en meublé non professionnel amortit son bien, et il l'amortit en morceaux : le terrain est mis de côté, puis la construction se répartit entre une structure et des composants qui ont chacun leur propre durée. Voici ce que disent les textes, un exemple chiffré, la façon de traiter les travaux qui viennent plus tard, et les pièces à garder pour justifier vos chiffres.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 5 octobre 2026 · Lecture : 9 minutes

Qu'est-ce que l'amortissement par composants en LMNP ?

En LMNP au régime réel, le bien s'amortit par morceaux. Les éléments principaux qui ont leur propre durée d'utilisation et devront être remplacés avant la fin de vie du bien, comme la toiture ou le chauffage, sont des composants. Chacun s'inscrit à l'actif à part de la structure et suit son propre plan d'amortissement.

Un bien loué meublé au régime réel figure à l'actif d'une comptabilité, et sa valeur s'amortit, c'est-à-dire qu'elle se déduit des recettes par fractions, année après année. La méthode par composants découpe cette valeur. Le code général des impôts définit les composants comme les éléments principaux d'une immobilisation qui remplissent deux conditions :

« 1° Ayant une durée réelle d'utilisation différente de celle de cette immobilisation ; 2° Et devant être remplacés au cours de la durée réelle d'utilisation de cette immobilisation. »
Code général des impôts, annexe II, article 15 bis, I

Pour un logement, cela vise par exemple une toiture, qui sera refaite bien avant que les murs ne s'usent, ou les installations de chauffage et d'électricité. La structure, elle, s'amortit sur sa propre durée.

Un élément qui dure moins de douze mois n'a pas à être traité en composant, même s'il coûte cher.

Le loueur en meublé non professionnel au réel applique ces règles parce que son activité relève des bénéfices industriels et commerciaux ; le BOFiP la rattache à ce cadre, limite de déduction de l'article 39 C comprise.

Pourquoi le terrain ne s'amortit-il pas en LMNP ?

Le terrain ne s'amortit pas parce qu'il ne perd pas de valeur avec le temps : seul le prix de la construction est amortissable. Quand l'acte d'achat donne un prix global, le bailleur fixe lui-même la part du sol, d'après les caractéristiques propres à son bien. Le texte ne donne aucun pourcentage.

Le BOFiP le dit en ces termes, pour un prix d'achat qui ne distingue pas le sol de la construction :

« La répartition du prix de revient global entre le sol et l'élévation doit être effectuée d'après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier »
BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, § 230

Le chiffre retenu doit donc pouvoir s'expliquer par les caractéristiques du logement acheté.

Quelle durée d'amortissement pour chaque composant ?

Aucun texte cité ici ne fixe de durée par composant. Chaque durée se fixe bien par bien, d'après la durée réelle d'utilisation, qui dépend de la nature de l'élément et de l'usage que le bailleur en fait. Une toiture refaite l'an dernier et une toiture de quarante ans n'ont pas la même durée restante.

Pour un logement, on peut distinguer par exemple la structure (gros œuvre), la toiture, la façade et l'étanchéité, les installations techniques (chauffage, électricité, plomberie) et les agencements intérieurs. Ce découpage suit la définition du composant : chaque élément retenu doit avoir sa propre durée d'utilisation et devoir être remplacé avant la fin de vie du bien.

Pour la durée, le BOFiP retient la durée réelle d'utilisation, qui tient compte de deux critères :

« d'une part, la durée d'utilisation inhérente à la nature du bien lui-même » […] « d'autre part, l'utilisation envisagée par l'entreprise »
BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-10-10, § 120

Les durées se fixent donc à partir de votre bien : âge de la toiture, date de la dernière rénovation électrique, nature du chauffage. Les grilles de pourcentages et de durées qui circulent sur internet sont absentes des textes cités ici.

Ventiler le prix d'acquisition

La ventilation se fait en deux temps. On retire d'abord la part du terrain, qui reste à l'actif sans être amortie. On répartit ensuite la valeur de la construction entre la structure et les composants, et on attribue à chacun sa durée.

Le bailleur choisit ses pourcentages, mais il doit pouvoir les justifier. Les pièces utiles sont celles qui décrivent le bien tel qu'il a été acheté : l'acte, avec la ventilation du prix s'il en donne une ; les diagnostics et l'état de la toiture ou des installations ; les factures des travaux réalisés par le vendeur ; une estimation de la valeur du terrain. Gardez-les avec le tableau d'amortissement : c'est ce dossier qui fonde les chiffres de votre liasse.

Un élément principal qui n'a pas été isolé au départ peut l'être plus tard : il s'inscrit séparément à l'actif dès qu'on constate qu'il remplit les conditions d'un composant.

Un exemple chiffré

Un appartement acheté 200 000 €, frais d'acquisition mis à part, loué meublé au régime réel dès l'achat. Le bailleur retient 15 % pour le terrain, soit 30 000 € non amortissables. Il reste 170 000 € de construction, qu'il répartit ainsi.

Le total annuel, 6 403 €, est la somme des cinq plans. Au bout de dix ans, les agencements sont entièrement amortis et le total annuel baisse de 1 700 €. Au bout de quinze ans, c'est le tour des installations techniques.

Supposons maintenant que le logement rapporte 9 600 € de loyers dans l'année et que les autres charges (intérêts, assurance, taxe foncière, comptabilité) s'élèvent à 4 000 €. L'amortissement ne se déduit que dans la limite du loyer diminué de ces charges, ici 5 600 €. Les 803 € restants se reportent et pourront être déduits les années suivantes.

Les travaux faits plus tard

Quand un composant est remplacé, la dépense s'inscrit à l'actif comme un bien nouveau, avec son propre plan d'amortissement, et la valeur non encore amortie de l'ancien composant passe en charge.

Reprenons l'exemple. Au bout de vingt ans, la toiture est refaite pour 24 000 €. L'ancienne toiture a été amortie de 20 × 680 = 13 600 € ; ses 3 400 € restants passent en charge l'année du remplacement. La nouvelle toiture entre à l'actif pour 24 000 € et commence son propre amortissement.

Le BOFiP vise aussi les remplacements d'éléments sans lesquels le bien ne peut plus servir :

« Les remplacements d'éléments significatifs indispensables au fonctionnement doivent être immobilisés, dès lors qu'à la date de ce remplacement, l'immobilisation ne peut plus être utilisée en l'absence de ce remplacement. »
BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-20, § 150

Le gros entretien prévu dans un programme pluriannuel, comme un ravalement planifié, forme en comptabilité un composant dit « de seconde catégorie ». Pour le calcul de l'impôt, le BOFiP maintient ces dépenses en charges :

« Sur le plan fiscal, ces dépenses d'entretien doivent demeurer des charges et n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. »
BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-20, § 280

Si vous les isolez quand même en composant, leur durée d'amortissement fiscale reste celle de la structure ou du composant auquel elles se rattachent. La part de dotation comptable qui dépasse cette durée se réintègre au résultat fiscal, hors comptabilité.

La limite de déduction et la revente

En location meublée, l'amortissement déductible chaque année est plafonné : il ne peut dépasser le loyer acquis diminué des autres charges du bien. La part qui dépasse reste comptabilisée et se reporte sur les exercices suivants. Dans l'exemple, les composants à durée courte portent l'amortissement des premières années au-delà de ce que le loyer peut absorber ; le report garde la différence pour plus tard.

À la revente, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction, composants compris. Le guide revendre un meublé : les amortissements reviennent dans la plus-value détaille la règle, ses exceptions et la question des amortissements restés en report au jour de la vente.

Si votre logement était loué nu avant de passer en meublé, le guide passer de la location nue au meublé en cours d'année explique à quelle valeur il entre dans l'activité meublée.

Ce qui reste à préciser

Les textes cités ici posent la méthode : définition du composant, exclusion du terrain, durée réelle d'utilisation, traitement du remplacement, gros entretien maintenu en charge sur le plan fiscal. Ils ne donnent ni pourcentage de terrain, ni ventilation type de la construction, ni durée par composant. Ces chiffres relèvent du bailleur, qui les fixe d'après son bien et doit pouvoir les justifier.

Les pages du BOFiP consacrées aux composants traitent des entreprises en général, sans viser expressément la location meublée. Leur application au loueur en meublé au réel découle de son rattachement aux bénéfices industriels et commerciaux.

Comment Quitus tient vos composants

Quitus produit la comptabilité d'une location meublée au réel à partir de la saisie de gestion : immobilisations, amortissement par composants, journal, bilan, compte de résultat, jusqu'à la liasse 2031 et 2033. Chaque composant y suit son propre plan d'amortissement.

L'amortissement qui ne peut pas créer de déficit est reporté, et Quitus distingue les amortissements déduits de ceux qui restent en report. Les factures de travaux passent par la lecture automatique : Quitus pré-remplit, vous relisez, rien ne s'enregistre sans vous. Le simulateur d'investissement, lui, calcule la plus-value de revente avec la réintégration des amortissements. Se pré-inscrire à la bêta.