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Fiscalité · Location meublée

Passer de la location nue au meublé en cours d'année

Un logement loué nu jusqu'au 30 juin, puis meublé à partir du 1^er juillet, relève de deux régimes fiscaux la même année. Les loyers du premier semestre sont des revenus fonciers, ceux du second des bénéfices industriels et commerciaux. Voici comment l'année se coupe, ce qu'il faut vérifier avant de changer, et ce que cela donne en chiffres.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 24 septembre 2026 · Lecture : 8 minutes

L'année se coupe à la date du changement

La nature d'un revenu locatif dépend de la façon dont le logement est loué. Loué vide, il produit des revenus fonciers, déclarés sur la 2044 au régime réel, ou directement sur la déclaration de revenus au micro-foncier. Loué meublé, il produit des bénéfices industriels et commerciaux : ils se déclarent sur la 2042-C-PRO, et au régime réel avec une liasse 2031 et 2033.

L'année du passage, les deux coexistent. Tout ce qui se rattache à la période de location nue reste dans les revenus fonciers : les loyers de cette période, les charges de cette période. Tout ce qui se rattache à la période meublée passe dans les BIC.

Les charges qui couvrent l'année entière, comme la taxe foncière, l'assurance du propriétaire non occupant ou les intérêts d'emprunt, se répartissent entre les deux périodes. Aucun texte n'impose d'unité pour cette répartition. Le prorata au jour près est la plus simple à justifier : c'est celle que Quitus applique, et c'est déjà la règle du prorata de loyer à l'entrée et à la sortie d'un locataire.

Avant de changer : le déficit foncier imputé sur votre revenu global

Un déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I-3° du code général des impôts). Cette imputation a une condition : le logement doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).

La doctrine administrative tranche explicitement le cas du meublé :

« L'affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location. »
BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350

Si vous avez imputé un déficit sur vos revenus de 2024, le logement doit donc rester loué nu jusqu'au 31 décembre 2027. Un passage en meublé avant cette date remet l'imputation en cause : l'administration reconstitue le revenu global des années concernées, et le déficit ne s'impute plus que sur des revenus fonciers, pendant dix ans (§ 370). Sans autres revenus fonciers, il est perdu. La remise en cause est écartée en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint (§ 380 à 410). Avant de changer de régime, reprenez vos trois dernières déclarations pour vérifier ce point.

Micro-BIC ou réel, l'année du passage

Pour les revenus de 2026 à 2028, le micro-BIC s'applique à la location meublée de longue durée jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 % (article 50-0 du code général des impôts ; barème BOI-BAREME-000044). En 2025, le seuil était de 77 700 €.

L'année du passage, vos recettes meublées ne couvrent qu'une partie de l'année. Le seuil s'apprécie alors sur un chiffre d'affaires « ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55) : les recettes sont ramenées sur une année entière avant d'être comparées au seuil.

Le micro-BIC tient en une ligne de déclaration, et son abattement forfaitaire tient lieu de toutes les charges. Le régime réel demande une comptabilité et une liasse ; en échange, il déduit les charges pour leur montant réel et amortit le bien. Pour un logement détenu depuis longtemps, c'est souvent l'amortissement qui fait pencher la balance.

La valeur à laquelle le bien entre dans l'activité

Au régime réel, le logement est inscrit à l'actif à sa valeur réelle au jour où il entre dans l'activité meublée (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 480). Pour un bien acheté il y a quinze ans, cette valeur n'a souvent plus grand-chose à voir avec le prix porté sur l'acte.

Elle se ventile entre le terrain, qui ne s'amortit pas, et la construction, qui s'amortit, le plus souvent par composants : gros œuvre, toiture, installations, agencements, chacun sur sa durée. L'amortissement de la première année court à partir de la date du passage en meublé, au prorata.

Gardez la trace de votre estimation. Les Demandes de valeurs foncières, publiées par l'administration, recensent les ventes réelles, rue par rue : c'est une base solide pour justifier la valeur retenue.

Les démarches

• Déclarer le début de l'activité dans les quinze jours, sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr). Vous obtenez un numéro SIRET, nécessaire à la déclaration.
• La cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour l'année de création de l'activité (article 1478, II du code général des impôts). Elle le sera les années suivantes.
• Le bail : un bail nu en cours ne se transforme en bail meublé qu'avec l'accord du locataire. En pratique, le passage se fait entre deux locataires, avec un nouveau bail meublé.
• Le mobilier : le logement doit comporter les onze éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. S'il en manque, la location peut être requalifiée en location nue.

Un exemple chiffré

Un logement est loué nu 700 € par mois jusqu'au 30 juin 2026, puis meublé 850 € par mois à partir du 1^er juillet, avec un nouveau locataire. Sa taxe foncière est de 1 095 €. Au 1^er juillet, il vaut 180 000 €, dont 15 % de terrain.

Le seuil du micro-BIC. Ramenées sur l'année, les recettes meublées font 5 100 € × 365 ÷ 184, soit 10 117 €, très loin des 83 600 €. Le micro-BIC reste ouvert.

Au micro-BIC, le revenu imposable de la période meublée vaut 50 % des recettes : 2 550 €.

Au régime réel, la construction vaut 153 000 €. Amortie sur trente ans pour simplifier, elle donne 5 100 € par an, soit 2 571 € pour les 184 jours de la période meublée. Le résultat vaut alors 5 100 − 552 − 2 571, soit 1 977 €, avant les autres charges réelles (assurance, intérêts, frais de comptabilité), qui le réduisent encore. Un amortissement par composants donnerait un chiffre différent.

À la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025. L'amortissement allège l'impôt chaque année ; il réapparaît dans la plus-value le jour de la vente. Le bon choix dépend donc aussi de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.

Comment Quitus traite ce cas

Dans Quitus, le régime fiscal se date, bien par bien. Vous indiquez que le logement passe en meublé à telle date, et l'année se ventile d'elle-même : les loyers et les charges de chaque période vont dans le bon régime, et les charges annuelles comme les intérêts d'emprunt se répartissent au jour près. La partie foncière alimente la synthèse fiscale. La partie meublée alimente la comptabilité, où le bien entre à la valeur que vous saisissez au jour du passage, avec en repère une estimation fondée sur les ventes réelles du voisinage. L'emprunt entre au passif en même temps que le bien à l'actif.

C'est un cas vécu : sur le parc de son éditeur, un lot est passé de nu à meublé le 21 septembre 2025, et Quitus a coupé l'exercice à cette date.