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Fiscalité · Location meublée

Revendre un meublé : les amortissements reviennent dans la plus-value

Depuis le 15 février 2025, un loueur en meublé non professionnel qui revend son bien voit ses amortissements déduits réduire le prix d'acquisition, donc gonfler la plus-value. Voici ce que dit le texte, qui y échappe, ce qui reste à préciser, et ce que ça donne sur un exemple.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 25 septembre 2026 · Lecture : 6 minutes

Ce que dit le texte

Un particulier qui revend un logement paie un impôt sur la plus-value, c'est-à-dire sur l'écart entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Jusqu'en 2025, le loueur en meublé non professionnel au régime réel déduisait chaque année l'amortissement de son bien, puis revendait avec un prix d'acquisition intact.

La loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts :

« Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C […]. »
Article 150 VB, III du code général des impôts

L'article 39 C est celui qui encadre l'amortissement en location meublée. Concrètement, chaque euro d'amortissement déduit de vos revenus locatifs revient, à la vente, dans l'assiette de la plus-value.

La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Elle prend en compte tous les amortissements déduits depuis le début de la location, y compris ceux des années antérieures à la réforme.

Qui est concerné

Le loueur en meublé non professionnel au régime réel, qui a amorti son bien. C'est lui que la réforme vise.

Le loueur au micro-BIC n'est pas concerné. Son abattement forfaitaire tient lieu de toutes ses charges, et aucun amortissement n'est « admis en déduction » à son nom. Sa plus-value se calcule comme avant.

Le loueur en meublé professionnel relève d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles, qui a toujours tenu compte des amortissements.

Les logements situés dans certaines résidences restent sous l'ancienne règle. Le texte en dresse la liste :

• les résidences réservées aux étudiants, aux moins de trente ans en formation ou en stage, aux alternants, ou aux plus de 65 ans ;
• les établissements pour personnes âgées ou handicapées, dont les EHPAD, et les résidences avec services agréées pour ces publics ;
• les unités de soins de longue durée.

Ce qui reste à préciser

L'administration n'a pas encore publié son commentaire de la réforme au BOFiP. Trois questions restent ouvertes, et il vaut mieux les connaître avant de vendre.

• Les amortissements reportés. En location meublée, un amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté, et n'est déduit que les années suivantes, s'il y a assez de bénéfice. Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Le sort de ceux qui sont restés en report à la date de la vente n'est pas encore commenté.
• Les majorations forfaitaires. Le prix d'acquisition peut être augmenté forfaitairement de 7,5 % pour les frais d'acquisition et, au-delà de cinq ans de détention, de 15 % pour les travaux. L'articulation entre ces majorations et la minoration nouvelle reste à préciser.
• Les travaux. La loi de finances pour 2026 a retouché le texte pour qu'une même dépense de travaux ne soit pas retenue deux fois. Le détail de son application attend lui aussi le commentaire de l'administration.

Un exemple chiffré

Un logement acheté 200 000 €, loué meublé au régime réel pendant dix ans, revendu 230 000 €. Sur la période, 30 000 € d'amortissements ont été déduits.

L'impôt sur le revenu double, ici de 3 990 €. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent, sur la même plus-value réduite de leur propre abattement. Et au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe s'applique en plus.

Simulez votre revente

Ce calcul est celui du simulateur d'investissement de Quitus. Il va plus loin que l'exemple ci-dessus : il applique les forfaits pour frais d'acquisition et pour travaux, et il compte les prélèvements sociaux.

Sur tout votre parc, Quitus fait ce calcul avec les amortissements réellement déduits, bien par bien. Se pré-inscrire à la bêta.

Ce que ça change à la décision

L'amortissement reste un avantage pendant la location : il réduit chaque année un revenu imposé à votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux. À la revente, la même somme est imposée au taux des plus-values, avec les abattements pour durée de détention. L'écart entre les deux dépend de votre tranche et du temps pendant lequel vous gardez le bien.

La durée compte beaucoup. L'abattement pour l'impôt sur le revenu commence à la sixième année de détention et exonère totalement la plus-value au bout de 22 ans ; celui des prélèvements sociaux l'exonère au bout de 30 ans. Pour un bien gardé longtemps, la réintégration pèse de moins en moins.

Si vous passez un logement du nu au meublé, la même logique s'applique aux amortissements pratiqués depuis la date du passage. Nous y consacrons un guide : passer de la location nue au meublé en cours d'année.

Comment Quitus le prend en compte

Le simulateur de cette page est le moteur de Quitus lui-même : celui de son simulateur d'investissement, qui calcule la plus-value de revente avec cette réintégration et les abattements pour durée de détention, et dont la projection année par année montre l'effet d'une vente plus ou moins tardive. Dans la comptabilité, Quitus tient le tableau d'amortissement de chaque bien et distingue les amortissements déduits de ceux qui restent en report : le montant à connaître le jour de la vente est déjà là.