Accueil · Guides

Fiscalité · Location meublée

Micro-BIC ou réel en meublé : ce que les seuils de 2025 ont changé

Fin d'année, un bailleur qui loue en meublé fait ses comptes pour savoir s'il reste au micro-BIC. Pour les revenus 2025, le seuil est de 77 700 € de recettes pour une location meublée classique et, désormais, pour un meublé de tourisme classé, qui bénéficiait encore de 188 700 € en 2024. Le meublé de tourisme non classé a son propre seuil, 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Le passage au réel suit deux années de dépassement consécutives ; d'ici là, les deux régimes se comparent sur le revenu imposable de l'année.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 28 septembre 2026 · Lecture : 8 minutes

Ce que 2025 change, selon le type de location

Jusqu'aux revenus de 2024, deux seuils suffisaient : celui de la location meublée classique, et celui, nettement plus élevé, des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes. La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme change cette organisation pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2025. Le meublé de tourisme classé rejoint le seuil de la location classique. Le meublé de tourisme non classé, qui relevait en 2024 du seuil de la location meublée classique, 77 700 €, reçoit un seuil propre bien plus bas : 15 000 € à partir de 2025.

La location meublée classique garde son seuil

Un logement loué meublé à l'année, en résidence principale ou secondaire du locataire, relève de la location meublée classique. Son seuil de micro-BIC s'établit à 77 700 € de recettes annuelles pour 2025, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Le meublé de tourisme classé rejoint le seuil classique

Le classement touristique d'un logement ouvrait jusqu'ici un seuil nettement plus haut que la location classique. Pour les revenus de 2025, ce seuil rejoint celui de la location meublée classique : 77 700 €, contre 188 700 € pour les revenus de 2024. Ces logements classés perdent au passage leur abattement renforcé, qui s'établit désormais à 50 %, comme pour la location classique.

Le meublé de tourisme non classé reçoit un seuil propre, dès 2025

Un studio loué quelques nuitées à la fois sur une plateforme, sans classement touristique, relevait en 2024 du seuil de la location meublée classique, 77 700 €. La loi du 19 novembre 2024 lui fixe un seuil propre de 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement de 30 %, et le rend applicable dès les revenus de 2025 :

« Le présent article s'applique aux revenus perçus à compter du 1^er janvier 2025. »
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 7

Pour un logement loué à la nuitée, 15 000 € de recettes sur une année représentent environ cinq fois moins que les 77 700 € dont il relevait en 2024.

2026 : le seuil général se revalorise, celui du non classé reste le même

Pour les revenus perçus en 2026, le seuil de la location meublée classique et du meublé de tourisme classé passe à 83 600 €, abattement toujours à 50 %, et le meublé de tourisme non classé garde ses 15 000 € :

« Pour les revenus perçus à compter de l'année 2026, l'ensemble des activités de location en meublé relève du seuil de chiffre d'affaires de 83 600 € et d'un abattement de 50 %, à l'exception des activités de location de meublés touristiques non classés qui bénéficient d'un seuil de 15 000 € de chiffre d'affaires et d'un abattement de 30 %. »
BOFiP, actualité du 19 août 2026 (ACTU-2025-00127)

Deux années de dépassement consécutives font sortir du micro-BIC

Le régime d'une année se lit dans les recettes des deux années qui la précèdent. Le micro-BIC s'applique en année N si les recettes de N-1 restent sous le seuil. S'il y a dépassement en N-1, il s'applique encore si les recettes de N-2 restaient sous le seuil. Après deux années consécutives de dépassement, il cesse.

« En cas de dépassement du seuil pendant deux années consécutives (N-2 puis N-1), le régime micro-BIC cesse de s'appliquer en N, quel que soit le montant du chiffre d'affaires réalisé en N. »
BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10, § 30

Appliqué à 2025, pour une activité déjà en cours : le micro-BIC vaut pour 2025 si les recettes de 2024 restent sous le seuil, ou, si elles le dépassent, si celles de 2023 y restaient. Des recettes au-dessus du seuil en 2023 comme en 2024 font passer au réel dès 2025, quelles que soient les recettes de 2025.

Une activité qui débute part sans années de référence : le micro-BIC s'applique d'office sa première année, même si ses recettes dépassent le seuil.

« En l'absence d'activité au cours des années de référence N-1 et N-2, le seuil d'application du régime micro-BIC n'a, par définition, pas été dépassé, ce qui rend le régime applicable en N. […] le régime réel (simplifié ou normal) n'est susceptible de s'appliquer de plein droit qu'à compter de N+2, dans l'hypothèse où un nouveau dépassement du seuil intervient en N+1. »
BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20

Le choix entre micro-BIC et réel se calcule chaque année

Au micro-BIC, le revenu imposable s'obtient en appliquant aux recettes l'abattement du type de location : 50 % pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Le réel donne un autre revenu imposable, tiré de la comptabilité du bien. Le choix du réel se décide donc en comparant, charges réelles et amortissement compris : on pose les deux revenus imposables côte à côte pour la même année, et le plus bas oriente le choix.

La comparaison se refait chaque année avec les chiffres de l'année, car les recettes comme la comptabilité du bien évoluent. Le choix du réel pèse aussi au moment de la revente, un point traité avec ses sources dans le guide revendre un meublé : les amortissements reviennent dans la plus-value.

Un exemple chiffré

Un studio meublé, non classé, mis en location sur une plateforme de courte durée au début de l'année 2025, génère 22 000 € de recettes lors de cette première année d'activité. Le seuil de 15 000 € lui est applicable dès 2025, et ses recettes le dépassent.

Au micro-BIC, l'abattement de 30 % s'applique sur les recettes : le revenu imposable vaut 22 000 − 30 %, soit 15 400 €. Comme c'est sa première année d'activité, le micro-BIC reste ouvert pour 2025 et pour 2026. Si les recettes de 2026 dépassent à leur tour 15 000 €, le réel s'impose à partir de 2027.

Au réel, supposons que la comptabilité du studio aboutisse, la même année, à un résultat imposable de 9 200 €. Ce montant est construit pour l'exemple.

Avec ces chiffres, le réel réduit le revenu imposable de 6 200 € en 2025. Sur un autre bien, ou une autre année du même bien, le résultat au réel peut se rapprocher de celui du micro-BIC, voire le dépasser.

Comment Quitus traite ce cas

Dans Quitus, la synthèse fiscale se lit par année, par bien et par régime. Pour une location meublée de longue durée, l'arbitrage micro-BIC s'affiche en tête : le rappel reprend le seuil de 77 700 € et l'abattement de 50 %, et signale quand le micro-BIC pourrait être plus favorable que le réel, en mettant les charges du bien face à l'abattement. L'amortissement se trouve dans la comptabilité, et c'est avec elle que vous tranchez.

Les séjours de courte durée sont suivis un par un, qu'ils viennent d'une plateforme ou d'une réservation directe ; les recettes brutes et les commissions entrent dans les recettes BIC. L'agenda suit deux seuils : les 120 nuits par an quand le logement est votre résidence principale, et les 23 000 € de recettes de meublé de tourisme qui entraînent l'affiliation à l'Urssaf.

Un bien qui change de régime en cours d'année garde l'historique daté de ce régime, et l'année se ventile sur les deux, au jour près, comme dans le guide passer de la location nue au meublé en cours d'année. Au réel, Quitus produit la comptabilité depuis la saisie de gestion, avec l'amortissement par composants, jusqu'à la liasse 2031 et 2033.