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Bail mobilité, bail étudiant, bail précaire : quel bail pour quel cas

Un stagiaire pour quatre mois, un étudiant pour l'année universitaire, un locataire qui veut recevoir des clients chez lui : ces locations sortent du bail d'un an que la plupart des bailleurs connaissent. La loi du 6 juillet 1989 prévoit pour elles des contrats précis, avec leur durée, leurs conditions et leur sort à l'échéance. Un bail mobilité auquel manque une mention obligatoire devient un bail meublé d'au moins un an.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 9 octobre 2026 · Lecture : 9 minutes

Le point de repère : le bail meublé d'un an

Tous les baux de ce guide se lisent par rapport au bail meublé classique, conclu pour au moins un an et reconduit tacitement pour un an si personne ne donne congé. Le bail nu et le bail commercial ont leurs propres règles et sortent du cadre de ce guide.

Deux contrats raccourcissent ce délai pour un logement meublé : le bail mobilité et le bail étudiant.

Quel bail pour une location d'un à dix mois ?

Pour un stagiaire, un apprenti, un étudiant, un salarié en mission temporaire ou en mutation, le bail mobilité loue un logement meublé, en règle générale d'un à dix mois. Le locataire justifie de sa situation au jour où le bail prend effet, et le bailleur ne peut demander aucun dépôt de garantie.

La loi le définit comme « un contrat de location de courte durée d'un logement meublé ». La liste des locataires éligibles est fermée : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement de service civique, mutation professionnelle, mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle. Gardez au dossier la pièce qui le prouve : convention de stage, attestation d'employeur, certificat de scolarité.

Le bail dure d'un mois à dix mois et il est « non renouvelable et non reconductible ». À l'échéance, il prend fin. Dans une résidence à vocation d'emploi, la durée s'étend d'une semaine à dix-huit mois.

Si les parties signent au terme un nouveau bail pour le même logement meublé, ce contrat relève du titre Ier bis de la loi, celui du bail meublé ordinaire. Pour garder un locataire au-delà du bail mobilité, on passe donc au bail meublé, avec sa durée d'au moins un an.

Ce que coûte un contrat mal rédigé

Le bail mobilité doit indiquer qu'il s'agit d'un bail mobilité régi par les dispositions de la loi qui lui sont propres. Si cette mention manque, ou l'une des deux informations désignées à l'article 25-13 (les 4° et 8° de la liste des mentions), le contrat « est régi par les dispositions du titre Ier bis », celles du bail meublé ordinaire.

Ce bail-là dure au moins un an et se reconduit tacitement. Le contrat de quatre mois signé pour un stage devient un bail d'un an. Avant de signer, vérifiez la mention « bail mobilité » et chacune des informations obligatoires.

Bail mobilité ou bail étudiant : lequel choisir ?

Pour un étudiant présent toute l'année universitaire, le bail étudiant de neuf mois suit le calendrier des cours et s'arrête de lui-même à son terme. Pour un séjour plus court ou un public plus large (stagiaire, salarié en mission), le bail mobilité convient mieux, en règle générale d'un à dix mois, sans dépôt de garantie.

Le bail étudiant est un bail meublé : « lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois », et la reconduction tacite est alors écartée. Le bail prend fin au bout des neuf mois, sans congé à donner. Les autres règles du bail meublé continuent de s'appliquer.

1. Le locataire est-il étudiant, et pour combien de temps ? Pour une année universitaire, le bail de neuf mois colle au calendrier. Pour un semestre ou un stage, le bail mobilité est plus court.
2. Relève-t-il de la liste du bail mobilité ? Un salarié en mission temporaire ou en mutation y figure, un étudiant aussi, au titre des études supérieures.
3. Voulez-vous un dépôt de garantie ? Le bail mobilité l'exclut. Le bail étudiant suit les règles du meublé sur ce point.

Le bail mixte, quand le locataire travaille chez lui

Le titre Ier de la loi de 1989 s'applique « aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ». Un logement où le locataire vit et exerce une activité professionnelle, un cabinet de consultation dans une pièce par exemple, relève donc de la même loi qu'un logement d'habitation.

Le locataire garde alors la protection d'un locataire d'habitation, et le bail précise l'usage mixte pour que l'activité soit prévue au contrat.

Quand le logement n'est pas la résidence principale du locataire

La loi de 1989 vise les locations qui « constituent la résidence principale du preneur ». Elle définit celle-ci comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

C'est donc l'occupation réelle qui décide du régime, quel que soit le titre donné au contrat. Un bail rédigé « au code civil » pour un locataire qui vit dans le logement huit mois par an relève de la loi de 1989. Un logement qui n'est pas la résidence principale de l'occupant, une résidence secondaire par exemple, sort du champ de ce titre de la loi. Avant de choisir le contrat, vérifiez avec l'occupant le temps qu'il passera dans les lieux.

Le « bail précaire » existe-t-il pour un logement ?

Pour un logement, seule la convention d'occupation précaire peut entrer en jeu, si l'occupation tient à des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ; la jurisprudence en fixe l'usage. Le bail dérogatoire de trois ans est propre au local commercial. Pour quelques mois en meublé, la loi de 1989 prévoit le bail mobilité ou le bail étudiant.

Le code de commerce permet de déroger au statut des baux commerciaux « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». C'est le bail dérogatoire, pensé pour un commerçant qui teste un emplacement. Si, à l'expiration, le preneur « reste et est laissé en possession » plus d'un mois après l'échéance, « il s'opère un nouveau bail » soumis au statut des baux commerciaux.

La convention d'occupation précaire n'autorise l'occupation « qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », et cela « quelle que soit sa durée ».

Le tableau de synthèse

Comment ces locations sont imposées

Un logement meublé loué de façon habituelle produit des bénéfices industriels et commerciaux, « quelle que soit la qualité de celui qui loue ». Bail mobilité, bail étudiant ou bail meublé d'un an : les loyers se déclarent dans cette même catégorie.

Les seuils du micro-BIC et sa comparaison avec le régime réel sont détaillés dans le guide micro-BIC ou réel en meublé. Le passage de la location nue au meublé fait l'objet du guide passer de la location nue au meublé en cours d'année, et l'amortissement au réel celui de l'amortissement par composants en LMNP.

Un exemple chiffré

Un studio meublé se libère le 1^er septembre 2026. Le bailleur le loue à un étudiant pour l'année universitaire, en bail étudiant de neuf mois, à 600 € par mois. Le bail prend fin le 31 mai 2027, sans reconduction. Du 1^er juin au 31 août 2027, il le loue à un étudiant en stage d'été, en bail mobilité de trois mois, à 650 € par mois, sans dépôt de garantie.

Les deux baux couvrent douze mois sans vacance, et chacun s'arrête de lui-même à son terme. Si le bail mobilité avait omis la mention « bail mobilité », le stage d'été aurait ouvert un bail meublé d'au moins un an, et le logement n'aurait pas été libre à la rentrée. Il en irait de même si, fin août, le bailleur signait un nouveau bail avec le stagiaire pour le même studio. Côté impôt, les 7 350 € sont des recettes de location meublée, dans la catégorie des BIC.

Ce qui reste à préciser

Le code de commerce caractérise la convention d'occupation précaire pour l'exclure du statut des baux commerciaux. Son emploi pour un logement d'habitation repose sur la jurisprudence, que ce guide ne détaille pas. Avant d'y recourir, faites relire le motif et le contrat par un professionnel du droit.

Comment Quitus suit ces baux

Dans Quitus, chaque bien porte son bail en cours ou sa vacance, et son régime fiscal daté. Le contrat de bail et l'acte de cautionnement sont pré-remplis et se signent électroniquement. Les états des lieux d'entrée et de sortie se font avec la grille de vétusté. Les échéances de loyer se génèrent d'elles-mêmes, avec le prorata d'entrée, les quittances et les avis d'échéance.

L'agenda réunit les échéances du parc, dont la fin de chaque bail et la restitution du dépôt de garantie : un bail de neuf mois ou de trois mois y apparaît à sa date. Les loyers alimentent la synthèse fiscale, avec le rappel micro-BIC pour la location meublée de longue durée et, au réel, la comptabilité LMNP jusqu'à la liasse 2031 et 2033.