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Fiscalité · Location nue

Micro-foncier ou réel : le calcul des deux régimes, et le seuil qui fait basculer

Un bailleur qui loue nu et voit ses loyers approcher 15 000 € par an se demande s'il garde le micro-foncier ou s'il passe au réel. Le micro-foncier s'applique tant que les revenus fonciers bruts du foyer restent à 15 000 € ou moins dans l'année, hors cas d'exclusion, et retire un abattement de 30 %. L'année où ils dépassent ce montant, le réel s'impose. En dessous, le choix se fait au calcul : le réel donne un revenu imposable plus bas dès que les charges de l'année dépassent 30 % des loyers.

Par Fabien, bailleur de 22 lots · Mis à jour le 5 octobre 2026 · Lecture : 8 minutes

Le micro-foncier : 15 000 € de loyers et un abattement de 30 %

Le micro-foncier s'adresse au foyer dont le revenu brut foncier de l'année ne dépasse pas 15 000 €. Le calcul tient en une ligne : l'administration retire 30 % de ce revenu brut et impose le reste.

Le seuil se mesure sur l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal : les loyers de tous ses membres, auxquels s'ajoutent les revenus de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier, à proportion des droits détenus.

« Lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %. »
Code général des impôts, article 32, 1

L'abattement couvre forfaitairement les charges. Vos dépenses réelles de l'année n'entrent pas dans le calcul, qu'elles soient faibles ou élevées : 10 000 € de loyers donnent 7 000 € de revenu imposable dans tous les cas. Pour un logement loué meublé, l'arbitrage équivalent est traité dans le guide micro-BIC ou réel en meublé.

Le réel : les loyers moins les charges réelles

Au régime réel, le revenu imposable part des mêmes loyers bruts, dont on retire cette fois le total des charges de la propriété effectivement supportées dans l'année.

« Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. »
Code général des impôts, article 28

Le réel demande donc de tenir le compte de ses charges et de le déclarer. La déclaration n° 2044 détaille ce calcul ; elle se joint à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

Ce qui fait basculer d'office au réel

Le seuil de 15 000 € se lit sur l'année déclarée. Le micro-foncier cesse de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle les loyers bruts dépassent ce montant.

« Le régime simplifié d'imposition cesse de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle : le revenu brut foncier excède 15 000 €. »
BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, § 190

Un bailleur dont les loyers passent de 14 500 € une année à 15 600 € l'année suivante déclare cette seconde année au réel, avec une 2044.

Le micro-foncier est aussi exclu, quel que soit le montant des loyers, l'année où un membre du foyer détient un bien ou des parts de société appartenant à l'une des catégories énumérées par l'article 32, 2 du Code général des impôts. Ce texte vise notamment les immeubles classés monuments historiques, les logements pour lesquels est demandée une déduction au titre de l'amortissement ou l'une des déductions spécifiques qu'il cite, et ceux pour lesquels est demandée la réduction d'impôt de l'article 199 tricies, seule réduction d'impôt de la liste. Le revenu se détermine alors au réel, de plein droit, sans option à exercer. Une hausse de loyer, un logement supplémentaire mis en location ou une année sans vacance suffisent à franchir la limite. Mieux vaut donc tenir le compte de ses charges avant même de l'atteindre, pour avoir les chiffres prêts le jour où le réel s'impose. Si vous envisagez plutôt de louer le logement meublé, le changement de régime en cours d'année fait l'objet d'un guide : passer de la location nue au meublé en cours d'année.

Le seuil de charges qui rend le réel plus favorable

Sous 15 000 €, les deux calculs se comparent directement, puisqu'ils partent des mêmes loyers bruts. Le micro-foncier retire 30 % de ces loyers, le réel retire les charges réelles. Le régime le plus favorable est celui qui retire le plus.

Le point d'équilibre s'en déduit : quand les charges de l'année représentent exactement 30 % des loyers, les deux régimes donnent le même revenu imposable. Au-dessus de 30 %, le réel l'emporte. En dessous, le micro-foncier reste plus favorable.

Ce seuil se recalcule chaque année. Une année de gros travaux peut le dépasser largement, une année calme rester en dessous. Comme l'option pour le réel engage trois ans (voir plus bas), la comparaison porte utilement sur les charges attendues pendant toute cette période.

Un exemple chiffré

Exemple fictif et arrondi. Un bailleur loue un appartement nu et encaisse 12 000 € de loyers bruts dans l'année. Le total de ses charges de propriété pour l'année s'élève à 4 500 €. Ces montants sont construits pour l'exemple.

Au micro-foncier, l'abattement de 30 % retire 3 600 € : le revenu imposable vaut 8 400 €. Au réel, on retire les 4 500 € de charges : le revenu imposable vaut 7 500 €.

Les charges, 4 500 €, dépassent le point d'équilibre de 3 600 € : le réel réduit le revenu imposable de 900 €. Avec 2 400 € de charges seulement, le réel aurait donné 9 600 € de revenu imposable, contre 8 400 € au micro-foncier, et le micro-foncier serait resté le meilleur choix.

Supposons maintenant que les loyers du même bailleur passent à 16 000 € l'année suivante, avec 2 400 € de charges. Le seuil de 15 000 € est dépassé : le réel s'applique d'office pour cette année-là, et le revenu imposable vaut 16 000 − 2 400, soit 13 600 €.

Opter pour le réel sous 15 000 €

Sous le seuil, et hors des cas d'exclusion vus plus haut, le réel reste ouvert sur option. Elle se prend dans le délai de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 de la première année concernée. En pratique, vous déclarez cette année-là vos revenus fonciers au réel sur la déclaration n° 2044, jointe à la 2042.

L'option vous engage pour trois ans.

« L'option est exercée pour une période de trois ans dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration mentionnée à l'article 170 de la première année au titre de laquelle elle s'applique. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du 1. »
Code général des impôts, article 32, 4

Pendant ces trois ans, le retour au micro-foncier est fermé, même si une année les charges retombent sous 30 % des loyers. D'où l'intérêt de faire la comparaison sur plusieurs années avant d'opter : un gros chantier prévu la première année peut justifier l'option à lui seul, si les deux années suivantes ne coûtent pas trop cher en revenu imposable.

Le déficit foncier, ouvert au seul régime réel

Au réel, des charges supérieures aux loyers de l'année font apparaître un déficit foncier. La part de ce déficit qui provient de dépenses autres que les intérêts d'emprunt se déduit du revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 €.

« La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. »
service-public.fr, fiche F1991

Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire s'applique aux loyers sans tenir compte des dépenses réelles, et aucun déficit ne peut apparaître. Un bailleur qui prévoit des travaux importants sur un bien loué nu tient là un motif supplémentaire de comparer les deux régimes avant de déclarer.

Reprenons l'exemple fictif : avec les mêmes 12 000 € de loyers et 15 000 € de charges dans l'année, sans intérêts d'emprunt, le réel fait apparaître un déficit de 3 000 €, que le bailleur impute sur son revenu global. Au micro-foncier, la même année aurait laissé 8 400 € de revenu imposable.

Comment Quitus traite ce cas

Dans Quitus, la synthèse fiscale se lit par année, par bien et par régime, avec les chiffres de la déclaration. L'arbitrage micro-foncier s'affiche en tête de cette synthèse, ce qui vous permet de voir, année après année, de quel côté du seuil vous vous situez.

Les charges se saisissent sur 13 catégories, et peuvent se répartir entre plusieurs biens. Au réel, Quitus calcule le déficit foncier au niveau du foyer, avec l'ordre d'imputation légal, le plafond, l'imputation sur le revenu global et le report sur dix ans, puis exporte la déclaration 2044 en PDF. Vous la relisez et vous la déposez vous-même avec votre déclaration de revenus.